上周筆者分析了影響房價的五大因素：城市發展潛力、稀缺性、人口、利率、成本因素。本周我們將針對另外一個短期變數進行分析：政策因素。
政策因素是影響房價的主要因素，但同時也是變化最快的影響因素。多事之秋，國際局勢瞬息萬變，葡萄牙偏安一隅，但在全球化的當下，沒有一個國家能夠獨善其身。
歐央行加息預期
2022年初歐洲央行放出加息信號，明示將跟隨美聯儲的腳步，穩步多次加息。歐洲央行基準利率提升，意味著貸款的成本提升。根據葡萄牙國家統計局的最新數據，在過去三個月簽訂的住房貸款合同中，利率從1月份的0.684%上升到2月份的0.739%。
不過我們也注意到在過去3年中貸款利率呈穩步緩慢下調的趨勢，低利率加速了房產市場的火熱。然而俄烏戰爭的突然爆發為歐洲央行的利率調整帶來了新的不確定性。
紫色: 當月即時利率 ； 藍色：過去三個月的平均利率
俄烏戰爭引發的通脹
俄烏衝突爆發對歐洲造成了巨大的影響，對於葡萄牙也是如此。能源、糧食、運輸等方面均受到衝擊（參見《專題|俄烏衝突對葡萄牙經濟短期影響分析》），2022年3月生產成本及消費者指數大幅上升。本月前14天石油（布倫特）的平均價格為每桶108.2歐元，與2月相比上漲26.3%，與2021年3月相比上漲96.8%。如此大幅的能源價格上漲，勢必推動通脹率的提升。
而通脹率的提升也將推動房產市場的火熱。抗通脹的資產有哪些？答案是黃金、房地產，即當市場出現通貨膨脹的情況時，購買房地產是一個重要選項。但是房地產是對付通脹的重要資產這個論斷成立，需要滿足兩個重要的條件，一是確實出現了統計意義的通貨膨脹，二是房價未出現泡沫，即一個地方的房價與該地大多數人的收入基本相匹配。
統計意義上的通貨膨脹已經在通脹率中得以體現，而葡萄牙連續三年提升最低工資，以及失業率良好控制，確保了房價與本地居民的收入基本相匹配。由此推論，葡萄牙的房價在短期內仍可持續穩定上漲。
新冠疫情
歐洲疫情自2020年3月全面爆發以來，已經過去了整整兩年，葡萄牙的房價也在此期間幾經波動，從2020年中的臨時性下跌，市場爆冷。到2021年夏的逐步回暖，再到2022年的全面復蘇。
得益於歐洲的高疫苗接種率及基礎疾病人群的防護提升，葡萄牙已經在全面開放的邊緣，根據國家統計局數據2022年1月，旅遊住宿業接待遊客85.32萬人次，過夜人次200萬人次，同比分別增長183.7%和185.9%，高於2021年12月的增長148.9%和169.7%。然而，2022年1月的數據依然低於2020 年1月，相較於新冠大流行前，遊客數量減少了 39.9%，過夜住宿遊客減少了38.8%。可以期待的是，2022年夏天葡萄牙將迎來足量的歐洲遊客。大城市的住宿需求提升，將更進一步地穩定葡萄牙的房產市場。
結語
房價，本質上是由土地價值及附著其上的附加價值所決定的，其背後代表的是城市價值、地段價值，是經濟發展所帶來的城市紅利。稀缺性是影響房價的重要因素，人口、收入、利率以及房子自身因素、成本，還有政策、心理等方面都對房價的漲跌具有重要的影響作用。
綜合考慮長期因素及短期政策因素。葡萄牙的房價仍有長期穩步增長的空間，雖然如歐債危機後的暴漲是難以再現，但是低速穩定增長將是葡萄牙房產市場未來三至五年內的長期發展趨勢。
至善里斯本分公司，
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